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　　阳明山庄小区位于湖南省长沙市岳麓区枫林三路228号，建于上世纪90年代末，是一个大型住宅小区。小区占地209亩，建筑面积18.6万平方米，辖1427户，有近5000名居民。服务单位为

　　作为建成超20年的老旧小区，小区物业服务及治理问题凸显。一是基础设施问题突出。因建成早、公区面积大，配套设施本就不完善，加之长期缺乏维护，路面破损、管网老化、外墙脱落等问题加剧。二是物业费与成本失衡。楼梯房物业费仍为0.5元/平方米，20余年未调整，但人工、材料等成本已翻几番，单靠物业费无法支撑物业服务企业日常运转，导致物业服务企业频繁更换。三是多方权责模糊。社区仅管阳明山庄这一个小区，与业委会、物业服务企业三方精力集中于此，但受低物业费、高维护成本影响，职能交叉错位。社区被迫承担物业服务工作却遭到物业服务企业投诉“管太多”，业委会与物业服务企业矛盾频发，协作陷入内耗。四是公共收益不透明。小区公共收益来源不清、去向不明，业主对资金使用存疑，对业委会、物业服务企业信任度骤降，加剧治理矛盾。五是业主参与度低。因缺乏参与渠道与激励机制，业主对公共事务关注少、自治意识弱，难形成监督与决策合力。

　　为破解治理困境，近年来小区着力健全党组织领导的自治、法治、德治相结合的治理体系，聚焦“人、钱、事”三大关键环节，构建联动协同治理架构，成功探索出老旧小区物业服务提质与长效治理的可行路径。

　　老旧小区治理的核心在“人”，关键是解决“谁来管、怎么管、权责怎么分”的问题。阳明山庄小区从队伍建设、权责界定、阵地整合入手，理顺多方关系，让治理力量“拧成一股绳”。

　　一是以党员为核心，筑牢小区治理“硬核队伍”。针对此前业委会和监委会履职能力薄弱、与物业协作不畅等问题，社区优先选拔党员参与核心治理，构建“党组织+业委会+监委会+物业服务企业”治理梯队。同时，将“自觉接受社区党组织领导监督”“社区选派人员到业委会、监委会交叉任职”等内容，明确写入小区议事规则与管理规约，以制度保障治理效能提升。一方面实行交叉任职，由社区党总支副书记兼任业委会主任，统筹社区与业委会工作；小区党支部书记兼任监委会主任，以党建引领监督工作，避免治理决策与居民需求脱节。另一方面强化党员占比，在业委会、监委会成员选拔中，优先吸纳退休党员、在职党员，最终实现“两委”党员占比达80%。带动普通业主增强自治意识，形成“党员牵头、群众跟进”的良好氛围。

　　二是以清单为抓手，划清各方权责“清晰边界”。为破解社区“大包大揽”、物业“推诿扯皮”、业委会“履职错位”的困境，小区结合实际制定《治理主体权责清单》，明确三方核心职责：社区聚焦“牵头协调不包揽”，负责政策指导、资源对接和矛盾调解；业委会坚持“参与决策不越位”，负责制定管理规约、监督物业服务质量，不插手物业人员调度等日常管理；物业服务企业落实“服务为主不推诿”，承担清洁、安保、维修等基础服务，杜绝不作为、乱作为。此外，探索执行《交叉任职权责清单》，明确社区“两委”与业（监）委会交叉任职人员“参与决策不干预自治、牵头协调不包揽事务”，杜绝权责偏差；出台《交叉任职履职公开制度》，从公开内容、公开方式、公开时限、公开保障等方面进行规范。落实小区重大决策、重要项目“党总支先议”，并建立小微工程管理流程与台账。

　　“低物业费+高维护成本”是老旧小区的普遍痛点。阳明山庄小区0.5元/平方米的物业费20余年未调整，而人工、维修材料成本翻番，资金缺口成为制约服务提升的关键。小区通过“精准核算、开源节流、科学分配、阳光监管”，为物业服务提质提供稳定资金支撑。

　　一是精准核算缺口，业主“明白消费”。为破解资金难题，小区先行探索酬金制物业服务模式，经过7个月实践磨合，由业委会牵头，联合物业服务企业、监委会及业主代表对人工、维修材料、公共能耗等支出逐项核算，最终明确年度运转资金缺口70万元。为消除业主疑虑，业委会通过业主代表（扩大）会、民情恳谈会等形式，详细解读缺口明细与成本依据，同时将核算结果在小区公告栏公示，让业主直观了解“0.5元/平方米低物业费难以覆盖服务成本”的现实，为后续公共收益的使用争取到业主理解与支持，筑牢群众基础。

　　二是开源节流并举，补上“资金缺口”。结合小区资源禀赋，通过“盘活闲置资源增收、优化支出结构节流”，年均补充资金约30余万元。开源方面，将闲置公共用房出租、启动外围停车收费等年增收20万元；允许物业服务企业提供家政保洁、家电维修等增值服务，按合同约定比例纳入公共收益管理。节流方面，整合社区、业委会、物业服务企业办公场地，改造老旧物业用房替代外部租赁，节省租金近10万元/年；联合河西片其他小区“抱团”采购维修材料，成本降低5%，年均节省维修费3万元。

　　三是科学分配收益，用在“民生刀刃上”。为让公共收益切实惠及民生，建立了“631”分配机制，实现资金高效利用。其中60%专项补充物业基础服务，通过增配清洁人员、更新分类垃圾桶等举措，持续优化小区卫生环境；30%投入设施维修改造，已推进停车道闸更换、增设篮球场与休憩凉亭等50余项民生工程，解决居民日常需求；剩余10%作为业委会运转保障经费，确保管理工作规范有序，让每一笔资金都用在实处。值得一提的是，面对小区改造项目存在的资金缺口，鹏基居业物业主动承担责任，垫资50万元投入改造工作，与“631”分配机制形成互补，共同保障民生项目稳步推进，让居民更快享受到改造红利。

　　四是阳光监管资金，守住“信任底线”。为解决此前公共收益管理乱象，小区构建“财务共管+年度审计+公示核查”监管体系。合同明确设立物业费与公共收益共管账户，甲乙双方共同监管，双方明确财务专员、收支信息共享，支出按约定程序审批执行。每年聘请第三方会计师事务所审计收支，出具报告并公示，2024年审计误差率低于1%，无违规支出。业委会每半年公示财务情况，同步公开监督报告。业主若有疑问，履行手续后可查阅原始凭证，也可向监委会申请核查，5个工作日内反馈结果，彻底打消业主对资金使用的顾虑。

　　老旧小区事务繁杂，若处置无流程、责任不明确，易导致“小事拖大、大事拖炸”。阳明山庄小区通过“分级议事、考核挂钩、闭环流程”，让每一件事都“有人管、有回音、有着落”。

　　一是组建多元评审，把好服务质量。由业委会牵头“搭台”，组建了一支涵盖街道物管办、社区、业委会、监委会、小区党支部及业主代表的“多元评审团”，通过“实地检查+资料查阅+座谈评议”的组合方式，聚焦居民最关心的清洁卫生、安保服务、维修响应、设施维护等方面，对物业服务进行全方位“体检”。同时将考核结果与物业盈利率直接挂钩，以共管账户中年度物业管理服务费和公共收益的收入总额为基数，按照合格、良好、优秀等次确定盈利率，年度得分60分以下的为不合格等次，盈利率不超过4%；得分85分以上为优秀等次，盈利率不超过14%；对项目获评省级优秀单位的，还给予上浮不超过4%的特别奖励，以考核机制激励物业主动提升服务。

　　二是搭建三级平台，分层化解诉求。小区按事务规模、涉及人群，构建“楼栋协商自治小组-民情恳谈会-协同共治理事会”三级议事平台，实现“小事不出楼栋、中事不出小区、大事联动解决”，“小事”由5-9名业主组成的楼栋协商自治小组处理，如某楼栋门禁改造，协商确定筹资方案后，由小组牵头推进；“中事”每季度由社区牵头召开民情恳谈会，联合业委会、物业服务企业及相关业主协商，以“拆迁户是否需缴纳物业费”这一历史遗留问题为例，从法律规定、管理常理、邻里人情三个维度组织百余户开展多轮恳谈，推动问题逐步、逐户化解；“大事”每月由社区党总支书记主持召开协同共治理事会，推进重点改造项目等，如通过协调在中心花园增设凉亭、国球场地等，营造集运动健身、休闲娱乐于一体的公共空间。

　　三是固化六步流程，实现闭环管理。制定“收集-整理-定题-协商-实施-监督”六步处置流程，明确每个环节的责任主体与时间节点：通过上门走访、业主微信群等收集居民诉求；社区网格员与业委会成员共同整理诉求，按“小事、中事、大事”分类，标注涉及人群与紧急程度；根据事务类型确定对应议事平台，提前通知相关人员参会；议事过程中充分听取各方意见，涉及业主利益的事项需超过2/3业主代表同意方可通过；方案通过后明确责任主体与完成时限；监委会或楼栋协商自治小组监督实施过程，完成后组织验收并向居民反馈结果。截至目前，小区通过六步流程累计解决加装电梯、潮汐停车、增设凉亭等80余个急难愁盼问题，实现“事事有回音、件件有着落”。

　　一是服务质量显著提升。小区物业费收缴率从治理前的55%跃升至92%，物业服务满意度从48%飙升至95%，居民对环境、安保等服务的认可度全面提高。

　　二是民生实事先后落地。小区先后完成燃气、电力、监控系统等升级改造，破解老旧设施老化难题；创新推出潮汐停车收费机制并推行“亲情停车”服务，有效缓解“停车一位难求”的痛点。小区年公共收益从不足40万元增至110余万元，为长效治理提供坚实支撑。

　　三是居民主动参与社区治理。小区业主大会投票率达92.5%，打破以往“事不关己”的参与困境，形成“人人愿参与、事事能商量”的共建氛围。返回搜狐，查看更多